為什麼這塊地重要
現有 1949 年小屋應主要視為 teardown。價值核心在於規則矩形的 Barron Park 地塊、清晰的 R-1 規劃空間，以及 builder 或自住買家可掌控設計、裝修標準、ADU 策略與時間。
規劃空間
| Palo Alto 官方地塊面積 | 7,696 sf |
| Base FAR | 3,059 sf |
| Attached JADU 基礎方案 | +500 sf |
| ADU/JADU 合併 bonus 上限 | 800 sf total |
Attached JADU~3,559 sf基礎方案：主屋加 attached junior unit。
Detached ADU~3,859 sf偏租金收入路徑，可測試最高 +800 sf detached ADU bonus。
地下室選項~5,493 sf+最大 envelope 概念，買家需自行核實可行性。
場地規劃邏輯
- 規則矩形 7,696 sf 地塊，讓規劃和設計更清晰。
- 主屋 + attached JADU 是簡單路徑；detached ADU 和地下室為買家需自行核實的 upside。
- 示意圖僅用於土地規劃討論，不是批准圖紙或測繪圖。
開發情境
| Path | Area | Current | 3-Yr @ 4% |
|---|
| Attached JADU | ~3,559 sf | $7.0M-$7.5M | $7.9M-$8.4M |
| Detached ADU | ~3,859 sf | $7.2M-$7.9M | $8.1M-$8.9M |
| 地下室選項 | ~5,493 sf+ | $7.6M-$8.5M+ | $8.5M-$9.6M+ |
理想家價值橋
| Land | Build | Carry | Basis | Upside |
|---|
| $3.4M | $2.2M | $123K | $5.723M | +$2.677M |
| $3.5M | $2.2M | $126K | $5.826M | +$2.574M |
| $3.6M | $2.2M | $130K | $5.930M | +$2.470M |
如何閱讀 comps
沒有任何單一 comp 可以完美定價本案。更專業的方式是拆開看：土地、掛牌與重建參考支持 land basis，新建房成交則展示完成後可能的價值上限。
土地 / 重建參考訊號
4055 Laguna Way$3.495M最近、同區的 pending/list signal；12,160 sf 大地塊；不當作已成交價。
779 Garland Dr$3.56M較小 6,210 sf 地塊；相鄰 Greenmeadow；有 expressway/學校噪音；作為小地成交訊號。
3329 Ramona St$3.30M較強地段小地訊號；6,250 sf 地；降權參考，不作為 Barron Park 直接 floor。
完工新房 Upside
545 Georgia Ave$6.5M約 330 ft；2025 新建；3,771 sf；約 $1,724/sf。
575 Maybell Ave$5.55M6,000 sf compact 小地且有 HOA；仍達到強新房定價。
763 La Para Ave$7.428M2026 高端新建訊號；3,767 sf；約 $1,972/sf。
852 La Para Ave$5.5M小地高 $/sf 訊號；2,467 sf；約 $2,229/sf。
4158 Baker Ave 更適合被理解為一塊稀缺的 Barron Park 土地畫布：7,696 sf 規則地塊，買家可自行掌控設計、ADU 策略與長期重建 upside。